二套房信贷从紧引发猜测 楼市回暖或迎来小拐点
8月中下旬，传闻已久的"取消二套房贷政策优惠"的消息终于落实。北京各银行开始严格执行二套房贷，借款人贷款购买的第二套房产首付是四成，利率上浮1.1倍。同时，7月末开始的交易量低迷延续到了8月份。这两个因素叠加在一起，再一次引起了业界对后市的争论。
业内人士认为此次重申二套房贷政策对房地产市场来说难以实现2008年的效果，他们同时认为7、8月份销售的传统淡季里，交易量下滑并不特别令人担忧，传统销售黄金季节"金九银十"即将来临，房价年内难以大幅下跌。
二套房贷审批权收回
今年房价的暴涨让很多有买房意向的人犹豫起来，此次二套房贷优惠政策取消的消息着实让那些买不起房的人小小兴奋了一下，记者身边就有很多朋友前来询问：国家是不是要出台政策了，二套房贷都收紧了，房价会不会跌下来。
21世纪不动产高级分析师孟奇向记者表示："二套房贷的紧缩对交易确实造成了一些影响，之前二套房贷的审批权限都下放到了一些营业部，如今营业部的审批权限被银行收回，由此造成了审批时间拉长，而且更加严格。"
事实上，纵观政府出台的房地产政策，最有立竿见影效果的当属二套房贷政策。2008年的深度调整正是缘于二套房贷政策的出台。但是，业内人士普遍认为此次二套房贷优惠的取消不会产生2008年的效果。
北京鸿坤伟业房地产开发有限公司总经理胡斌认为："在不同的经济形势下，同样的政策也不会产生相同的效果。2007年下半年，国家对房地产的调控政策恰巧赶上全球金融危机，因此二套房贷政策造成了房地产市场的深度调整。2009年，中国的经济形势在全球金融危机下一枝独秀，在此背景下，收紧二套房贷的政策不会产生与2008年同样的效果。"
某投资公司总经济师向记者表示："单纯收紧二套房贷的手段太单一，难以对目前的房地产形势产生像2008年那样的影响。最重要的是，国家此次强调二套房贷政策的目的并不是要对房地产市场产生调控作用，初衷与2007年也有所不同。"
大多数业内人士认为二套房贷政策固然有效，但它从来就不是一个具有市场行为性质的政策。有业内人士向记者表示："2007年底的二套房贷政策虽然成功地给房地产市场降了温，却同时也造成了成交量跌至冰点的局面，房地产市场不复活跃，这也不是政府想看到的局面。"
交易量下滑在正常范围
8月份，北京市住宅一手房和二手房成交量的双双下滑引起了人们对房市拐点是否来临的争论。
与一手房相比，二手房更加敏感地反映市场的变化。2009年一季度房市开始回暖时，正是二手房成交量先行出现较大幅度上涨。
21世纪不动产统计显示，截至8月15日北京二手房网签数量为11212套，环比7月份同期的12047套下降了6.9%。北京中原三级市场研究部的最新统计数据也显示，8月1日至24日存量住宅网上签约套数为17726套，环比7月同期18540套下降了4.39%。
记者日前走访了位于富力城的一家21世纪不动产门店，店员表示富力城周边的二手房已从5月份的2万涨到2.6万，最高达到了3.3万，但是交易量却没有出现明显下降。
孟奇表示："二手房成交量在7月中旬达到最高点，7月最后两周和8月第一周，成交量下滑到最低点，环比大约下降了10%-20%。8月第二周和第三周又开始回升。由于二手房成交水平较去年提高很多，达到日均两万套，因此即使成交量有所下跌，实际上仍维持了较高水平。"
某今年新开楼盘的项目公司总经理对记者讲述了他的真实感受：7月末，房价虽然上去了，但是交易量却出现了明显下滑，8月中旬交易量开始有所回升。
上述项目公司总经理认为："每年夏季7、8月份本来就是房地产交易淡季，加上7月份受市场利好、政策利好的影响，大多数项目都在提价，消费者有一个接受的过程。受此两点因素影响，交易量下滑属于正常波动。"
胡斌向记者表示："成交量低的原因一是供应量不足。2008年的深度调整，谨慎起见很多开发商都减少开工量或停工。然而，今年上半年，楼市由'小阳春'轰轰烈烈演变为'大阳春'，多数开发商对楼市回暖的力度估计不足，导致不少开发商都没能赶上这轮行情。第二则是有的开发商控制销售节奏。"
冀望金九银十
9、10月一向是房地产销售的黄金季节，开发商对此抱有很大期望。
某开发商就向记者表示，他们对10月份的销售充满信心，准备在10月份推出他们的LOFT公寓以及少部分写字楼。有一些因为之前减少开工量而没有赶上上半年行情的开发商也将在下半年推出新盘。因此，预计下半年将会有一批新盘入市。
另有一些开发商则选择了放慢销售节奏。因为这些开发商手中无地可开发，在土地交易市场上屡屡失败。有开发商就向记者表示，放慢销售节奏虽然会造成回款速度减慢，但是由于拿不到新的地块，还不如等待最佳时机，让手里的房子实现利益最大化。这个时期就是"金九银十"，这也将是房价下半年难以回落的一个因素。
因此，对于下半年的走势，业内人士普遍认为，年内房地产市场形势将不会发生大的变化，金九银十将会出现供应增加，价格难以回落的走势，但是明年则存在影响房地产走势的因素。
上述某投资公司总经济师预测，信贷紧缩抑制流动性肯定会对房地产行业产生很大影响，明年国家可能还会出台类似2007年下半年那样的一系列组合政策。
孟奇表示："房地产形势在年内不会发生逆转。但是很多对房地产行业有利的政策将在年底结束，并且明年不可能再延续，如果明年利率、信贷等政策发生变化，将会对房地产的形势产生相当大的影响。但是，由于滞后性，房价则暂时不会回落。"
此前，多数银行在"二套房贷"上执行的是比照首套房贷政策，首付降至20%-30%，利率执行七至八折优惠。
此次取消"二套房贷"优惠虽然是全国范围执行的，但是有银行负责人对记者说，尺寸由各银行自己把握。一线城市执行可能严些，二三线城市执行可能松些；对自住型住房消费需求执行松些，对投资型购房需求政策执行严些。
按照2008年12月20日，国务院办公厅发出《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(以下简称"131号文")。对于为自住而购买二套房，且家庭人均住房面积低于当地平均标准的，购买二套房贷款政策比照首次购房贷款政策执行。
"有的是七二折，有的是七八折，"交通银行北京分行一位负责人对记者回忆说，具体优惠政策由各家银行自己制定，大部分银行出于吸收客户的需要，都将"二套房贷"政策降低到跟首套房贷一样。
今年7月下旬，中农工建交等商业银行先后"打招呼"，取消"二套房贷"的优惠政策。北京我爱我家中介公司副总裁胡景晖对记者说，之前一直有收紧"二套房贷"的传言。
胡景晖表示，虽然目前8月份的成交量还没出来，但是北京二手房成交下降10%是最少的。
而据北京市房地产交易管理网签约数量统计，8月1-24日，日签约量68.4套，较去年同期下降了49.6%。
胡景晖表示，目前北京二手房购买市场上，改善性购买需求和投资型购买需求占了一半以上。"二套房贷"政策调整对市场成交量影响深远，大部分改善性购房者和投资型购房者都将改变自己的购房选择。
记者也从一些商业银行了解到，收紧"二套房贷"政策还没有具体的执行政策，北京的商业银行所接到的政策都是一刀切的"收紧"。
一家商业银行的经理对记者说，虽然暂时收紧了"二套房贷"政策，但是央行有规定，对于自住型购房需求，仍旧要坚持国务院"131号文"中规定的相应优惠政策的。毕竟，当前刺激住房消费是扩大内需的重要内容。因此，对于自住型购房消费需求贷款优惠将继续。
同时，记者也了解到，一些中小商业银行并没有收紧"二套房贷"贷款优惠政策。即使在北京这样的一线城市，仍旧有一些中小商业银行坚持"二套房贷"优惠政策不变。
除了银行执行的差异外，记者还注意到，地区的差异性也十分明显。
虽然沈阳、石家庄、大连等地的商业银行也在逐渐开始落实"二套房贷"的政策，有的银行开始取消优惠，但是更多的商业银行仍旧按兵不动。
大连一家商业银行市场部经理告诉记者，所谓收紧"二套房贷"只不过是北京、上海这样的城市传来的一些信息。大部分当地商业银行，没有接到总行关于取消"二套房贷"政策优惠的通知。
对于二三线城市的商业银行来说，没有接到总行通知，就意味着可以继续执行原来的"二套房贷"优惠贷款政策。
"目前房价高使贷款额度在下降，各家不会轻易提高贷款门槛。"上述大连商业银行市场部负责人说，二三线城市房价泡沫比较低，所以不用取消掉"二套房贷"优惠政策。
不过，无论是央行还是其他有关调控部门，对高房价的关注已然彰显。只是出于稳定市场的需要，不敢轻易出手。
原建设部分管房地产副部长、现中国房地产和住宅研究会会长刘志峰22日在搜房网世界华人不动产论坛上表示，国家支持自住型购房需求和开发商降价自救对稳定上半年的房地产市场起了很大作用。但是，随后房价上涨幅度和开发商捂盘惜售等行为，又使房价过快上涨，影响到了市场稳定。
刘志峰表示，制定房地产调控政策需要考虑到区域的特殊性。当前，北京等一线城市房地产市场可能存在投资推动的因素，但是西北部城市的房地产市场还处于复苏和消费性购房为主的时期。
因此，政府调控房地产市场应该因地制宜，分区域、分类进行调控。为此，刘志峰建议，尽快开展"第二次住房调查"。
