家在杭州

在杭州绕城以内主城区告别“万元房”的今天，人们很难想像，就在最最黄金的市中心，竟还潜伏着一批处于“价格洼地”的二手房。导致这片“洼地”浮出水面的，是一家大型市场的开业事件；而发现这片“洼地”的，又是极具商业嗅觉的温台人。

　　下个月的19号，凤起路上的杭州环北丝绸服装城即将开业，地段十分黄金，就在杭州中国丝绸城旁边。嗅觉灵敏的投资客立马闻到了背后的商机——这个拥有3000余个铺位的市场开业后，市场内的摊主将产生购房、租房等大量需求，一些台州、温州投资客灵机一动，马上瞄上了周边的二手房，买下房子既能出租给摊主，又等着升值再转手，投资客陈建军就买了一套新华坊的二手房。

　　陈建军(化名)是台州人，两年前，他买了杭州环北丝绸服装城的两间商铺，一共花了80万左右。下个月19号，这个服装城就要开业了。

　　买这里的商铺，是陈建军老乡提供的信息。在杭州中国丝绸城里做生意的，有不少是台州人，得知旁边要建一个新市场，不少人去买了铺位。陈建军和走得比较近的几个老乡经常聚会，因为大多数是生意人，茶余饭后交流最多的是各自的“生意经”：最近哪里做了一笔生意了，哪里又买了房子了。听说做丝绸生意的几个老乡在杭州环北丝绸服装城买下了铺位，陈建军这根投资神经又兴奋起来了，他想，这样的地段肯定不会亏，赶紧下了单。

　　在杭州环北丝绸服装城开业前的三个月，陈建军又打起了附近二手房的主意。

　　陈建军发现，杭州中国丝绸城做生意的老乡，在市场旁边租了或买了房子。这些房子除了居住外，还有个重要原因是用作放货的仓库。陈建军想，杭州环北丝绸服装城内共有3000多个铺位，也就是说，新市场开业后，陆续有3000多户的摊主将入驻这里，他们肯定有买房、租房的需求。于是，陈建军和几个老乡一合计，开始找市场旁边的二手房投资。

　　3000余个摊位的大型市场即将开张

　　投资客忙找旁边的二手房

　　陈建军要找的房子很明确：新市场旁边，步行时间不超过10分钟，楼层越低越好。这是因为在杭州中国丝绸城做生意的老乡提供的经验：生意做大后需要一个仓库放货，仓库就最好在一楼，方便搬运货物。

　　陈建军把找房目标锁定在几个小区：杭州中国丝绸城旁边的十五家园以及稍远一点的新华坊。

　　十五家园是离市场最近的小区，杭州中国丝绸城位于体育场路与凤起路之间的西健康路上，十五家园就在杭州中国丝绸城的东边，步行到杭州中国丝绸城和杭州环北丝绸服装城都在5分钟左右，运送货物十分便利。稍远一点的是新华坊，步行到杭州中国丝绸城最多十分钟，步行至杭州环北丝绸服装城5分钟左右。

　　陈建军找房子是在6月份，他发现还有一些温州人也在找十五家园和新华坊的房子。原来，杭州中国丝绸城内也有不少经营户是温州人，向来投资嗅觉敏锐的温州人，看来也有类似的投资目的。

　　6月底，陈建军买入了新华坊一套二手房，房子在一楼，50平方米，总价73万元，折合单价16000元/平方米左右。他知道，一楼是最佳的仓库位置。说起买房子的经历，陈建军说，遇到合适的房子要靠抢，那天，电话那头的经纪人说了房子的大致情况后，他当即就决定要买了。那天怕房东反悔，陈建军还背了五万元的现金到看房现场，随时下单。

　　与陈建军类似，跟他一起找房的三个老乡或是在十五家园或是在新华坊买到房子，开始“潜伏”下来。

　　找房要求很明确

　　楼层越低越好、步行时间10分钟内

　　陈建军为代表的投资客买房看似心急火燎，这个算盘可是打得很精。十五家园内大部分是1988年建造的老房子，新华坊的房子建造年代集中在1996-1998年，这两个小区的房子面积都比较小，集中在30-50平方米，这样小面积的房子更好出租，总价低容易转手。比如，十五家园一套30平方米的房子，月租金可以达到1500元左右，如果精装修，月租金可以达到2000元以上。陈建军算了一下租金回报率：十五家园一套面积30平方米的小套，按现在市价18000元/平方米计算，总价是54万元，以月租金2000元出租，年租金回报率是4.4%。要知道，杭州住宅年租金回报率在4%-5%之间，都算是不错的。

　　当然，陈建军最看中的是房子的增值空间。下个月杭州环北丝绸服装城开业，这3000余户摊主的居住需求将释放。他认为，这么大的需求量足以抬高附近二手房的价格。而且，房子面积小，总价在一定幅度内上涨，能承受的买家还是很多的。

　　其实，离新市场比较近的小区还有林司后、贡院和凤起都市花园，为什么这三个小区没有被陈建军列入考虑范围呢？陈建军在买房期间做了详细的调查：贡院社区地处杭州中国丝绸城内，车子进入有管制，不方便装卸货物；环北小商品市场旁边的林司后外面是单行线，不方便车辆进出；新市场对面的凤起都市花园虽然年代新，楼盘品质比老小区好，但是房子的挂牌价也很高，挂牌价格在23000-24000元/平方米，而且小区内的房子面积普遍在60平方米以上，总价高，租金回报率也低。

　　投资客算的一笔账

　　周边好的房子快卖“断货”

　　假日房产的一家门店位于凤起路上，离杭州中国丝绸城很近。近两个月，来门店求购房子的投资客，其中大部分指明要新市场附近的二手房。为此，公司还有专门安排了负责盯市场周边房源的经纪人，其中有店长孙继红。她说，现在正在谈一个台州投资客，是老客户介绍过来的，看中了十五家园一套一楼的二手房，目前房子内还有租客，买卖双方价格还在谈。

　　一边是要房子的投资客趋之若鹜，一边是经纪人苦于没有合适的房子可以推荐，十五家园、新华坊楼层低一点的房子简直是快卖“断货”了。“买家倒是很多，那些投资客都跟我们打好招呼，说是价格合适就要，房子不用看的！”孙继红说，一楼的房源既可作仓库又能破墙开店，最紧俏，现在十五家园的一楼的房源基本已经出售或者出租了。记者到十五家园社区走了走，发现小区里的一楼有很多是破墙开店经营丝绸生意的，孙继红说：“这里基本被市场里的人买走或租走了。”新华坊的一楼房源需求量仅次于十五家园，由于有架空层的原因，价格比十五家园略低，现在也是供不应求。

　　记者查了一下相关数据：十五家园和新华坊这两个小区的二手房成交量也是不断攀升，从今年年初，月成交三四套到近两个月的每月平均成交10套，增量明显。孙继红说，手头上这两个小区可以出售的二手房急速减少，五月份这两个小区的挂牌房源还都有十五六套，现在手上都不超过8套了。

　　这两个小区的可售二手房是越来越少了，但是想买房的投资客却不断增多。十五家园和新华坊的二手房价格随着这股投资热潮，迅速上蹿。孙继红介绍说，5月份，十五家园和新华坊房源挂牌价格在14000- 15000元/平方米，现在是17000-18000元/平方米之间，新华坊一楼的二手房价格更是达到了19000元/平方米。林司后相对离新市场较远，又是单行线，因此比十五家园和新华坊价格低一些，借着价格的优势，林司后这两个月也成交了好几套房子，成交价格在15000-16000元/平方米。

　　大型企业或市场搬迁

　　激活周边房产

　　一个大型市场开业给周边带来租房、买房需求，这只是最近发生的一个事例。8月初，阿里巴巴B2B公司6500多人将陆续搬迁到滨江园区，值得关注的是，阿里巴巴搬家提上日程后，这个“新家”周边房子的月租金平均涨了500元，成交均价每平方米涨了3000元；华东最大服装市场九堡四季青的建成和经营，让刚进入二手房市场的次新房，也马上成了投资客的香饽饽。

　　阿里巴巴搬迁至滨江

　　周边房子月租金平均涨了500元

　　成交均价每平方米涨了3000元

　　2007年，滨兴路和中河高架交会处的阿里巴巴(中国)基地正式开工建设。按照设计规划，这座占地面积近6万平方米的基地，可同时容纳一万人。时隔两年，如今阿里巴巴B2B公司的6500多人将陆续搬迁到位于滨江的新园区，随着如此庞大的IT精英的集体入驻，已经对周边住宅的租赁和买卖价格产生了影响。

　　陶小姐是阿里巴巴的员工，公司搬到滨江提上了日程后，今年5月，她买了滨江西兴镇上的广厦连园。她说，现在她所在的部门有三分之一的同事已经在滨江买了或者租了房子。陶小姐说，离阿里巴巴较近的二手房楼盘——位于滨康路和长河路交叉口的南岸晶都单身公寓成了同事的热门选择。需求多了，房子价格也涨了。据附近门店的经纪人小周介绍，今年5月南岸晶都的二手房成交均价9000元/平方米，目前成交均价12000元/平方米。记者查询了透明售房网相关数据，发现南岸晶都的二手房成交量也从今年5月开始猛增，6月和7月的成交量更是分别达到了25套和20套。而五月份前，这个小区的二手房每月的成交套数都在2套内。

　　东方郡、风景蝶院这些在售楼盘也是阿里巴巴员工的选择。风景蝶院是离阿里巴巴最近的在建楼盘，据相关负责人介绍，客户中有近两成是阿里巴巴的员工。

　　5月开始，滨江的租赁也相当红火。盛世管家滨江店的经纪人文艺介绍说，阿里巴巴进驻让滨江板块的租赁活跃了，租赁成交量有明显的提升。租赁成交最多的是7月份，仅是他们一个门店出租房源就有十几套，是以前租赁成交量的两倍多。南岸晶都、水印城、锦绣江南、风雅钱塘、倾城之恋、江南豪园等，都是阿里巴巴员工求租的热点楼盘。求租客户多了，租金水涨船高。今年5月，这些楼盘三居室的房子月租金在2500元—3000元之间，现在涨到3000元—3500元之间了，基本上月租金平均上涨了500元。

　　7月底，21世纪不动产城东加盟店从凤起东路搬到了九堡的魅力之城，门店的经营范围也从辐射城东片区的二手房交易，转变为专门做九堡的二手房交易了。不仅是他们这家房产中介发现了九堡二手房交易火热的苗头，还有卓家房产和住商不动产等几家中介也感受到了这股热潮，已在魅力之城附近扎堆开店了。魅力之城一期和红苹果的陆续交付，促使九堡二手房交易开始活跃，房产中介急吼吼地搬到这里，是为了抢占市场。

　　今年5月，魅力之城一期进入二手房市场，成交相当活跃。21世纪不动产的经纪人小郑说，从5月份到现在，魅力之城二手房成交量一直在攀升，平均每个月能成交10套左右。魅力之城的成交价格也由最初的10000元/平方米左右，上涨到现在的11000-12000元/平方米。小郑说，现在另一个即将进入二手房市场的楼盘是红苹果。预计下个月，红苹果的业主可以拿到房产三证，到时就可以正式进行二手房交易了。不过，早在一两个月前，心急的买房人就催着经纪人先带去看房了。小郑算了算说：“我们门店六个人，一个星期带了三四十拨客户去看房，看房量还是很大的。”买房投资，他们看中的是九堡区域拥有的多个利好：九堡四季青服装交易中心是华东最大的服装交易市场，杭州客运中心是华东最大的客运中心，还有在建的地铁九堡站。周边的泊林公寓、左邻右舍、宋都·阳光国际、中兴·九洲芳园、圣奥·领寓、丽江公寓等这些在建的楼盘，由于销售形势过好，目前可售房源不多，销售价格在12500-17000元/平方米之间。所以，那些还没买到期房的投资客开始到二手房市场“淘房”。

　　记者从经纪人这里了解到，想买魅力之城和红苹果二手房的客户中，有不少是附近九堡四季青的商户。据了解，杭海路的四季青逐渐东迁至九堡四季青服装交易中心，九堡四季青是华东最大的服装交易市场，一期已于去年10月正式营业。

　　不仅是二手房的买卖，租赁也活跃起来了。小郑介绍说：“魅力之城一期毛坯的两居室，现在月租金在1100元左右，去年这一地段，两居室月租金在800元左右。再过一两年，九堡四季青服装市场商户陆续进驻，这里的租赁肯定会带动起来的。”据悉，九堡四季青二期方案正在设计中，三期还在规划之中。今年10月之后，九堡四季青会迎来新一轮的招商高潮。

　　“大型专业市场或者企业驻扎到某个区域，对周边的房产肯定有带动作用。”攻略地产的总经理助理舒恒亮认为，企业员工或是市场的商户搬迁至新区域后，会产生租房、买房的需求，由于这些需求的释放，区域内房子价格会在短时间内快速上涨。但是，房价是否持续增长，在于这个专业市场是否能做成熟，企业是否有群聚效应，从而形成稳定的商户和人流。

　　温州投资客的投资秘诀

　　本报评论员 岑嵘

　　温州台州一带民风喜商，投资客名满天下，但绝不是浪得虚名。从投资杭州中国丝绸城周边二手房，可以看出温州投资客的典型操作手法和理念。

　　第一是嗅觉灵敏。说温州投资客有鲨鱼的嗅觉毫不为过。上至国家大政，金融环境，市场利率，下至市场搬迁开张，房屋出售，他们都了如指掌。对于宏观经济的判断，他们常常是在政府的官方数据之前得到。

　　第二是潜伏。温州投资客常常以润物细无声的方法进入到某个领域，当人们察觉时，他们已经赚足。典型的如他们投资矿业。前阵子热播的电影《潜伏》仿佛是他们的写照，在商场上他们绝对是不露声色。

　　第三是思路敏捷。投资市场周边二手房就是典型的案例。如果大家都在挖黄金，温州人会干什么，他们会卖铲子。别人买市场商铺，他们就先下手周边二手房。他们绝对有着和普通人不同的思路。

　　第四是下手快、狠。当他们决定一件事情后，几乎都是以雷厉风行的方式来完成。比如炒房客在看准时机后，他们会在瞬间把一层楼吃下来。文中所提的购买二手房时，他们也几乎是以“看也不用看”的方式买下来，不看其实是表象，他们早已心中有数。

　　对于温州投资客的这些投资秘诀，其实对所有的人都适用，只是他们在这些方面使用的更加淋漓尽致。如果你在现实生活中投资理财也想胜人一筹，就多回味回味温州投资客这些不是秘诀的秘诀。

来源： 杭州网－每日商报 　作者： 王筱璐 戈珺珺 詹逾